Artikel - Artikel 0

20. juni 2016 - 8:00

Byplanlægning

Udviklingsplaner skal tage afsæt i markedet

Landets 98 kommuner skruer op for projekter, der skal forvandle marker eller tomme industriarealer til nye byområder. Opgaven bliver grebet vidt forskelligt an, men det er bedst at inddrage investorer og eksterne rådgivere tidligt i processen, mener eksperter.

Der er masser af projekter og ideer, og stort set alle developere i Aarhus har et højhus liggende i skuffen. Men hvis alle planer ude i kommunerne skulle føres ud i livet, ville vi bygge til langt flere end de godt 5½ million mennesker, vi er i Danmark. Kommunerne er nødt til at teste markedet og undersøge tidligt i planforløbet, om det er realistisk at sælge grundene.

Sådan siger Jasper Kyndi, afdelingschef for by- og trafikplanlægning samt regionsdirektør i Aarhus for Cowi, en af landets største ingeniør- og rådgiverkoncerner.

I KTC vurderer formanden for faggruppen om planlægning, at kommunerne er blevet ”klart mere aktive” med byudvikling:

- Under finanskrisen røg vi ned i et stort hul, og der er tydeligvis sket mere især de to sidste år. Der er kommet mere opmærksomhed om, at tingene skal være realiserbare. Alt skal kunne finansieres, og rådhusene inddrager mere viden og er mere i dialog med investorer og rådgivere, siger Lisbeth Errboe Svendsen, som desuden er plan- og byggechef i Silkeborg Kommune.

Hendes vurdering får opbakning fra Peter Winther, partner og administrerende direktør for Sadolin & Albæk, en af landets førende erhvervsmæglere med afdelinger i København og Aarhus.

- For 10-20 år siden så vi af og til ambitiøse planer, som viste sig at være vildskud, og som ikke havde afsæt i noget, der var kommercielt bæredygtigt. De seneste fem-ti år har vi oplevet en kraftigt øget bevidsthed om, at udviklingsplaner skal tage afsæt i markedet, for hvis ingen mennesker eller virksomheder ønsker at bo i et område, kan planerne ikke realiseres. Vi udfører mange opgaver for kommuner, og der er ingen tvivl om, at den form for rådgivning vokser for erhvervsmæglerne i disse år.

”DER SKAL TJENES PENGE”

En vurdering af det samlede omfang af aktuelle projekter med byudvikling tør ingen af eksperterne komme med. Men de er enige om, dels at der er et stigende antal projekter og visioner om nye bydele og erhvervsområder, dels at kommunerne generelt går mere realistisk til værks. Der er dog stadig farer, som politikere og fagfolk skal vogte sig for.

- Kommunerne kan skyde sig selv i foden, hvis grundene bliver udbudt til for høje priser, hvis risiciene, for eksempel med forurenet jord, ikke er afdækkede, og hvis lokalplanerne er for restriktive. Der er selvfølgelig en balance; mange parametre skal afvejes, og kommunerne skal sikre den gode by. Men de er nødt til at acceptere, at developere og andre skal kunne tjene penge, siger Jasper Kyndi fra Cowi, der har udarbejdet omkring 1.300 lokalplaner de seneste ti år.

Groft sagt ser vi tre slags rådhuse: Nogle opfatter sig som ren myndighed, andre går videre og sparrer med os om mulighederne, og atter andre kommuner driver selv tingene ud fra en lokal agenda.

OTTE RÅD OM BYUDVIKLING

1. Kortlæg hurtigst muligt: Hvad er kommunen og områdets styrker? Hvem vil bo og/eller drive virksomhed her?

2. Inddrag forskellige kræfter i en tænketank. Vent med detailplanerne.

3. Undersøg, om visionerne kan realiseres kommercielt.

4. Bland funktioner – boliger, kontorer, butikker og offentlige tilbud – så området får liv så stor en del af døgnet og ugen som muligt.

5. Kobl så vidt muligt området på gode transport-forbindelser.

6. Acceptér, at projekt-udviklere og investorer skal kunne tjene penge: Afdæk risici fx om forurenet jord og gør ikke lokalplaner og ramme-betingelser for restriktive.

7. Overvej, om de lokale erhvervsforhold er attraktive nok. Skal sagsbehandlingen forbedres og erhvervsskatter og afgifter sænkes?

8. Drøft planerne med lokale projektudviklere, entreprenører og investorer (især uden for de største byer).

STOR FORSKEL PÅ RÅDHUSE

Freja Ejendomme er løbende involveret i lokalplaner 15-20 steder i landet, når det statsejede selskab overtager, udvikler og frasælger bygninger og områder, som offentlige myndigheder forlader. Og der er store forskelle på, hvordan kommunerne håndterer udviklingsprojekter.

- Nogle steder møder vi stor træghed, andre steder stor interesse. Groft sagt ser vi tre slags rådhuse: Nogle opfatter sig som ren myndighed, andre går videre og sparrer med os om mulighederne, og atter andre kommuner driver selv tingene ud fra en lokal agenda. Især lidt større udkantskommuner vil gerne søge partnerskab, fordi de erkender deres udfordringer, siger udviklingsdirektør Carsten Rasmussen.

HELST I HOVEDSTADEN

En af udfordringerne er, at to af de helt store investorgrupper, de svulmende pensionskasser og udenlandske murstensfonde med kig på Danmark, kun har sigtekornet indstillet på Storkøbenhavn og Aarhus og måske få øvrige, større byer. Flere af eksperterne peger på, at nogle af de knap så store danske investorer til gengæld bliver presset ud af hovedstaden og må søge projekter i andre byer.

- Men de kommer næppe helt ud til mindre kommuner som Lemvig. På mange rådhuse gælder det derfor om at have dialog med de almene boligselskaber og med mindre investorer og lokale entreprenører, som bygger ti rækkehuse her og 15
rækkehuse der. Lyt til, hvor de vil bygge næste gang, opfordrer Lisbeth Errboe Svendsen fra KTC.

ALLE GODE KRÆFTER

Når et område eller et bygningskompleks bliver ledigt, lyder et af rådene til kommunerne at samle flere gode kræfter i startfasen.

- Det er en god idé at nedsætte en taskforce med blandt andre developere, arkitekter og erhvervsmæglere. De kan sammen med kommunens egne folk afdække, hvem kommunen realistisk kan tiltrække, siger Jørgen Jørgensen, direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech med afdelinger 16 steder i landet.

- En del kommuner konkurrerer med nabokommunen og vil det samme, men det er bedre at finde ud af, hvad der er specielt for netop det pågældende område og inddrage en kombination af eksperter i en foranalyse, siger Peter Lassen, direktør i erhvervsmæglerfirmaet Colliers International med hovedkontor i Aarhus og fire afdelinger rundt om i landet.

Og så er gode trafikale forbindelser fortsat vigtige, understreger Lisbeth Errboe Svendsen:

- Pendlingen mellem hjem og job stiger i Danmark og har gjort det i mange år. Derfor er infrastruktur vigtig – den skal være tilgængelig, og forbindelserne skal være hurtige. Det er forskelligt over landet: I de større byer kan det handle om metro, S-tog og letbane, andre steder om kort afstand til tog og motorveje.

HER BYUDVIKLER KOMMUNERNE

Kommunernes byudvikling sker især inden for seks overordnede kategorier:

BAR MARK: Klassisk byudvikling: Byerne vokser, så arealer i landzone bliver inddraget til boliger og/eller erhverv. Udviklingen præger fortsat mange provinskommuner og forstæder, afhængigt af konjunkturerne, men også den københavnske Ørestad, hvor byggekranerne stadig er i fuld gang, er opført på det, der var åbne vidder for kun lidt over et årti siden.

INDUSTRIOMRÅDER: Virksomheder flytter produktionen og efterlader store arealer ofte tæt på bykernen. Eksempler er Carlsbergbyen på grænsen mellem Frederiksberg, Valby og Vesterbro. Brygningen er rykket til Fredericia, og nogle år forsinket på grund af finanskrisen er boliger, butikker, kontorhuse og en professionshøjskole nu på vej. Lignende sker i Aarhus og Randers med Ceresbyen og Thors Bakke, hvor der tidligere blev brygget øl. I Rødovre skal 1.000 boliger i Irmabyen afløse forladte fabrikshaller og lagerbygninger.

HAVNEAREALER: Over det meste af landet er havnearealer blevet forvandlet til især boligområder med Aarhus Havn som et af de steder, hvor der bygges meget.

FUNKTIONSTØMTE AREALER: Det bureaukratiske udtryk omfatter lukkede offentlige institutioner som sygehuse, kaserner, skoler og – siden kommunalreformen – rådhuse. Blandt mange eksempler er Ringsted, som har forvandlet den forladte kaserne til et stort boligområde. De kommende år bliver adskillige sygehuse lukket – nogle steder med store udfordringer for det lokale rådhus, andre steder med ivrige projektudviklere og investorer på spring. Allermest gælder det Frederiksberg Hospital, som skal lukke en gang i næste årti og ligger i et område med nogle af landets højeste boligpriser.

TRAFIKKNUDEPUNKTER: De senere år er meget byudvikling sket – og bliver planlagt – tæt ved trafik. I Aarhus og Odense samt på den københavnske vestegn bliver store arealer langs kommende letbaner udlagt til byudvikling med boliger og erhverv. Køge vil etablere en ny bydel ved Køge Nord-stationen, der ventes at åbne i 2018 som del af den nye København-Ringsted-bane. Få kilometer derfra har den østsjællandske købstad udviklet det store Skandinavisk Transportcenter tæt på motorveje mod syd, nord og vest. Frederikssund vil etablere en helt ny bydel, Vinge, omkring en kommende station på S-togslinjen – ligesom naboerne i Egedal håber at kunne opbygge et nyt kvarter omkring Egedal Station.

KOMBINATIONSOMRÅDER: Endelig kan byudvikling ske i områder med en kombination af forskellige forhold. Eksempelvis er Valby Syd et af Københavns store udviklingsområder med masser af nye kontorer og boliger og endnu flere på vej. Det sker dels på forladte erhvervsområder som det nyligt fraflyttede Grønttorv og FLSmidth-maskinfabrikken, dels langs Ringbane-S-togslinjen og ved Ny Ellebjerg Station, der bliver et af hovedstadens største trafikknudepunkter. Tilsvarende er det frederiksbergske Flintholmkvarter med boliger og kontorer opstået på arealer, som før husede genbrugsplads, overflødiggjorte gasbeholdere og småindustri – og samtidig ligger klos op ad Flintholm Station med S-tog og metro. I Silkeborg er tidligere industriarealer, blandt andet den såkaldte Neckelmann-grund, ved at blive forvandlet til kontorområde langs den nye motorvej mellem Aarhus og Herning.

Log ind for at kommentere

Forfatter(e)

Diplomjournalist, cand.merc. HD

Nils-Ole Heggland

Heggland Kommunikation

Bragt i

Teknik & Miljø - Juni/Juli 2016

Faglige emner

Planlægning

Høringer der mangler dine svare

Mine høringer

TEST høring som er ny