Milliardpotentiale i ejendomsforvaltning

Politikerne har en afgørende rolle, når rammebetingelserne for optimering af den kommunale ejendomsportefølje skal sættes. Og topledelsen skal skabe de organisatoriske rammer for en ejendomsforvaltning, der understøtter kommunens udvikling. Netværksledelse kan få kabalen til at gå op.

KORA er af Økonomi- og Indenrigsministeriet bestilt til at benchmarke ni kommuners ejendomsdrift og arealforvaltning som led i Økonomiaftalen for 2015 mellem KL og regeringen. De 98 kommuner har til sammen et bygningsareal på ca. 30,5 mio. m2 til en anslået værdi på ca. 190 milliarder kroner. Så forventningerne til gevinsterne ved professionalisering af ejendomsforvaltningen er store – milliardstore. Milliard-kroner spørgsmålet til de 98 kommunalbestyrelser og deres administrationer er imidlertid, hvordan de kan forløse det enorme produktivitetspotentiale, når nu ejendomme er og altid har været en kampplads for politiske grupperinger, politiske indsatsområder, faglige og administrative interesser og for brugere og borgere? Når ejendomsforvaltning samtidigt går på tværs af organisationens udvalg, linjer og stabe? Når totaløkonomien på ejendomsområdet – anlæg, drift, vedligeholdelse, genopretning, køb og salg af ejendom er vanskelig at gennemskue – selv for KORA? I Teknik og Miljø i januar blev der refereret til en undersøgelse af KTC fra 2013, der viser, at ca. 42 kommuner i dag har etableret egentlige ejendomscentre – eller arbejder på det med henblik på at professionalisere ejendomsadministrationen og skabe ”kloge kvadratmeter”. Mange af de kommunale ejendomscentre oplever imidlertid, at de har vanskeligt ved at få politikerne til at vedtage forvaltningens forslag til
ejendomskabaler, der ellers er velbegrundet både efter fysiske og økonomiske rationaler. Problemet kan være, at ejendom er politik.

Ejendom er politik

De 30,5 mio. m2 kommunal ejendom er i alt væsentlighed et resultat af politiske forlig mellem skiftende budgetflertal i kommunerne gennem tiderne. Rammen for forhandlingerne er kommunens økonomi, statens udmeldte anlægsloft, velfærdsområdernes indmeldte ejendomsbehov på baggrund af lovgivning, politikker og faglige hensyn foruden alle berørte parters interesse i ejendom. Den ejendomsmasse, kommunerne råder over i dag, er altså ikke udtryk for et ejendomsbehov set ud fra et fysisk rationale, men er et resultat af forhandlinger i en politisk virkelighed. Rationalet kan være hensyn til et lokalområde, til kulturlivet, til byudviklingen, til folkeskolen
m.fl. Kommunens politikområder og de politiske spil omkring politikområderne er politiske rammebetingelser, der både påvirker ejendomsbehovet, ejendomsmassen og ejendomsøkonomien, som en
central enhed for kommunale ejendomme skal optimere. Den politiske rammesætning gælder også drift og vedligehold af ejendomsmassen. Budgetterne til drift og vedligeholdelse af de kommunale ejendomme er udtryk for en historisk udvikling og politisk forhandling og har meget lidt med antallet af kvadratmeter at gøre. Det ses i det betydelige vedligeholdelsesefterslæb på ejendomme, der er i stort set alle kommuner.

Må ændre forvaltningen

Skal produktivitetspotentialet forløses, skal politikere, ledere og faglige medarbejdergrupper samarbejde om at ændre forvaltningen af ejendomsbehov, ejendomsøkonomi og ejendomsmasse i hele kommunen. I kommuner uden ejendomscenter
er ansvaret yderligere opsplittet. Den politiske og administrative topledelse har derfor en opgave med at formulere og forankre en vision for kommunens ejendomsforvaltning ud i hele den politiske og administrative organisation. En opgave med at opbygge gennemsigtige beslutningsprocesser for de mange forskellige politiske og administrative fora, hvor der træffes beslutninger, der påvirker ejendomme. Her er ejendomscenterets rolle at levere det valide beslutningsgrundlag om mulighederne i ejendomsmassen og ejendomsøkonomien til de besluttende organer, mens fagforvaltningerne leverer ejendomsbehovet. For at få et validt datagrundlag om ejendomsøkonomien er det imidlertid afgørende at få sat fokus på at gøre ejendom synlig i kommunens kontoplan. I udgangspunktet giver kontoplanen en dårlig ramme for at optimere ejendomsforvaltningen. Om kommunernes mulighed for at styre ejendomsøkonomien skriver KL, FM m.fl. (2008): ”Den autoriserede kontoplan for kommunerne giver kun i meget begrænset omfang mulighed for at udlede oplysninger om udgifter og indtægter vedrørende den kommunale ejendomsforvaltning. Kommunerne er derfor nødt til med udgangspunkt i den autoriserede kontoplan at udarbejde deres egen kontoplan, hvis de skal have information om indtægter og udgifter vedrørende de kommunale ejendomme.” Udfordringerne med den autoriserede kontoplan er senest slået fast af KORA (2014): ”Helt centralt er det, at den autoriserede kontoplan ikke giver mulighed for at opgøre udgifterne til bygningsdrift for forskellige områder som fx vedligeholdelse og renhold.”

Netværksledelse

Tilbage står, at uagtet at kommunerne i vid udstrækning har centraliseret ejendomsforvaltningen i en enhed som Kommunale Ejendomme, så er magten over og ansvaret for ejendomsbehovet, ejendomsøkonomien og ejendomsmassen fordelt på forskellige politiske og administrative institutioner i kommunen. Og det bliver den ved med at være jf. styrelsesloven. Anbefalingen til den politiske og administrative topledelse er derfor at være bevidst om den koordinerings- og forandringsledelsesopgave, der er tale om, når kommunens ejendomsforvaltning skal lægges om. Skal kabalen gå op, skal der udøves netværksledelse. Ejendomscenteret kan med et tæt samarbejde med fagområderne og økonomiforvaltningen
plukke mange lavthængende frugter. Men hvis ikke den politiske og administrative topledelse er opmærksom på deres helt afgørende rolle i at definere rammebetingelserne for professionaliseringen af ejendomsområdet, så netværksstyringen af området bliver tydelig for alle involverede parter, kan produktivitetspotentialet ikke blive forløst.

Log ind for at kommentere

Forfatter(e)

Direktør og partner, CBFm ApS – Gør ledelse af ejendom strategisk

Thomas Bundgaard Jensen

Faglige emner

Byg og Bolig

Høringer der mangler dine svare

Mine høringer

TEST høring som er ny

Milliardpotentiale i ejendomsforvaltning

Ejendom er politik

Må ændre forvaltningen

Netværksledelse

Forfatter(e)

Faglige emner

KTC

KTC Kredse

Samarbejdspartnere

Faggrupper