Artikel - Artikel 0

23. november 2023 - 14:29

Hvordan støtter stat og kommune nye almene boliger - og kan man bygge billige boliger?

Samarbejdet med den almene boligsektor er en vigtig del af kommunernes planlægning af boligudbuddet og et afgørende værktøj, som kan anvendes, når der skal bygges billige boliger.

Definitionen på en ”billig bolig” findes ingen steder, og afhænger i virkelighedens verden ofte af hvem, der skal bo i den, og hvad vedkommendes evne til at betale lejen er. Så en bolig kan være billig for nogen, men dyr for andre.

En fælles forståelse for et billigt huslejeniveau i forhold til betalingsevnen hos dem, som kommunerne ofte skal anvise boliger til, er nok på omkring 3.500 – 4.000 kr. månedligt.

Den slags billige boliger er mange steder svære at finde, og enhver udvidelse af kommunernes boligsociale opgaver vil skabe endnu større efterspørgsel på boliger med det allerlaveste lejeniveau.

Hvordan finansieres alment boligbyggeri?

Finansieringen af almene boliger har – som al anden finansiering - til formål at dække de omkostninger, der er forbundet med byggeriet. Rammerne for alment nybyggeri er fastsat i almenboligloven, og kommunerne har fået lov til at godkende nyt byggeri på statens vegne og dermed den offentlige støtte, der følger med.

For alment byggeri er det første naturligvis, hvad der er behov for at bygge. Men så snart det er besvaret, dukker et økonomisk spørgsmål op i forhold til, hvad det må koste. Der gælder nemlig et maksimumsbeløb for nye almene boligprojekter, der skal sikre, at boligerne ikke bliver for dyre, og de offentlige udgifter holdes rimelige.

For almene boliger anvendes et statsligt fastsat maksimumsbeløb, der konverteres til byggeriets maksimale anskaffelsessum. I familie- og ungdomsboliger afhænger det af antal boliger og boligareal, mens det for ældreboliger alene afhænger af boligarealet.

Den samlede anskaffelsessum må ikke overskrides og omfatter alle udgifter til grund, entrepriseudgifter og øvrige omkostninger, så som gebyrer, rådgivere mm. Anskaffelsessummen finansieres ved støttet realkreditlån, kommunalt grundkapitallån og et beboerindskud. For ældre- og ungdomsboliger udgør kommunernes lån 10 % af anskaffelsessummen og realkreditlånet 88 %, mens kommunernes andel for familieboliger varierer mellem 8 – 12 % afhængig af boligstørrelsen, og derfor varierer realkreditbelåningen mellem 86 – 90 %.

Kommunernes medfinansiering af alment nybyggeri består derfor af et grundkapitallån, som påvirker størrelsen på realkreditlånet – hertil kommer en kommunegaranti (regaranti i staten) for den del af realkreditlånet, der ligger udover 60% af ejendommens værdi.

Bliver boligerne billigere?

Kommunernes støtte i form af grundkapitallån sænker størrelsen på det realkreditlån, der skal optages i forbindelse med de nye boliger. Selvom kommunernes bidrag gør lånet mindre, så påvirker det ofte ikke beboernes husleje direkte.

Det er ydelsesstøtten, som har direkte indflydelse på huslejeniveauet, og det skyldes, at den løbende ydelsesstøtte til den nye almene boligafdeling beregnes som forskellen på de faktiske afdrag på realkreditlånet og den fastsatte beboerbetaling, som udgør 2,8 % af anskaffelsessummen.

Beboerbetalingen er i den almene støttemekanik frigjort fra selve realkreditlånet – og det skaber god sikkerhed for en stabil lejeudvikling i takt med, at andelen af beboerbetalingen indeksreguleres over tid.

Det betyder imidlertid også, at det ikke altid er den billigste løsning for lejerne. I perioder med lav rente ændres beboerbetalingen ikke, så det faktiske afdrag på lånet kan være billigere end den betaling, som lejerne skal dække. Til de flestes overraskelse indebærer det, at de almene lejere nu og da yder støtte til fællesskabet og ikke omvendt.

Det er kort sagt i høj grad ydelsesstøtten, der påvirker huslejeniveauet, og uden den ville alment nybyggeri – bortset fra indirekte påvirkning af kommunal grundkapital og lånegarantier – prismæssigt ikke adskille sig meget fra andet nybyggeri for lejerne.

Kapitaludgifterne i en ny almen boligafdeling er selvfølgelig ikke hele sandheden i forhold til, om lejeniveauet ender dyrt eller billigt. De almene boligorganisationer arbejder massivt og målrettet for effektiv drift, og har de seneste år haft stor succes med at høste enorme besparelser på landsplan til gavn for lejerne – den samlede leje består nemlig, ud over kapitaludgifterne, også af de mange løbende driftsposter, der er forbundet med udlejning af boliger.

Hvis et nybyggeri med 20 almene familieboliger á 65 m2 har en gennemsnitlig starthusleje pr. m2 på 1.100 kr., betyder det en månedlig husleje på 5.958 kr.

Det vil mange steder være en rigtig god og konkurrencedygtig husleje, mens det andre steder i Danmark vil være for højt i forhold til både ejerboliger og private lejeboliger – men uanset konkurrencesituationen på det lokale boligmarked, vil lejeniveauet trods alt ligge et stykke fra kommunernes behov for at tilvejebringe boliger til omkring 3.500-4.000 kr.

KTC har en løsning - men den er dyr for staten

KTC Faggruppen for almene boliger har længe peget på to måder at arbejde med billige almene boliger – omkostninger og støtteordninger.

Arbejdet med reduktion af omkostninger er åbenbart og en vigtig del af den nationale indsats med driftseffektiviseringer af den almene boligsektor og hensigtsmæssige byggemetoder. Men der vil altid være en pris på grunde, entreprisearbejder og de øvrige omkostninger, der følger med et byggeri.

Så længe byggeomkostningerne ikke af sig selv kan bringe billige boliger til, vil det være relevant at kigge på den offentlige støtte til dækning af boligudgiften for at kunne bevare de kommunale boligsociale indsatser. Den offentlige støtte kan tænkes i forskellige varianter gennem bla. boligsikring for lejere og lån til betaling af ejendomsskatter (individuelle støtteformer), men også via de direkte støtteordninger i anlægsfasen uafhængigt af lejerne, som det er tilfældet for alment byggeri.

Faggruppen for almene boliger har derfor kig på ydelsesstøtten som en måde at nedbringe lejens størrelse i alment byggeri. Den rammer huslejeniveauet langt mere effektivt end kommunernes grundkapitallån og gælder alle almene boligtyper, men den er naturligvis en rigtig dyr løsning for staten.

Ydelsesstøtten gør det allerede muligt at tilbyde en lavere husleje – men der er fortsat et tydeligt spænd mellem huslejen i nybyggeri og det lejeniveau, som kommunerne har brug for til løsningen af fremtidens boligsociale opgaver.

Løsningen har mange facetter og ligger måske ikke altid lige for, men påvirkning af lejen via ydelsesstøtten er under alle omstændigheder til at få øje på.

En ny boligafdeling bliver til...

Sådan vil økonomien for nybyggeri af 20 almene familieboliger på hver 65 m2 (i alt 1.300 m2 boligareal) se ud, hvis de bliver bygget i hovedstadsområdet.

DEN MAKSIMALE ANSKAFFELSESSUM
Maks. pr. bolig: 400.180 kr. x 20 boliger    8.003.600 kr.
Maks. pr. m2: 23.300 kr. x 1.300 m2        30.290.000 kr.
I alt                                                                 38.293.600 kr.

FINANSIERING AF ANSKAFFELSESSUMMEN
Realkreditlån, 90 %                                     34.464.240 kr.
Kommunal grundkapital, 8 %                     3.063.488 kr.
Beboerindskud, 2 %                                        765.872 kr.
I alt                                                                38.293.600 kr.

FINANSIERING OG LEJENIVEAU
Ydelse på realkreditlån (5 %)                      1.723.212 kr.
Ydelsesstøtte
(2,8 % af anskaffelsessum)                          1.072.221 kr.
Afdelingens nettokapitaludgift                      650.991 kr.

I den nye boligafdeling fastsættes leje til 1.100 kr/m2 pr. år for at dække kapitaludgifterne og de øvrige driftsudgifter (balancelejen). Heraf udgør afdelingens afdrag på realkreditlånet 501 kr./m2 pr. år og de resterende 599 kr./m2 de øvrige omkostninger.

Hver bolig vil koste 5.958 kr. pr. måned, hvoraf de ca. 2.712 kr. går til afdrag på det støttede lån.

Uden ydelsesstøtte ville den månedlige husleje (med de samme driftsudgifter) være 10.427 kr. og med en højere ydelsesstøtte (her sat til 4 %) ville den månedlige husleje være 4.041 kr.

Log ind for at kommentere

Forfatter(e)

Faggruppeformand

Jesper Graff Thøger

Almene Boliger KTC

Bragt i

Teknik & Miljø - November 2023

Faglige emner

Byg og Bolig

Høringer der mangler dine svare

Mine høringer

TEST høring som er ny