Artikel - Artikel 0

23. januar 2017 - 8:00

Revision af AB-systemet

Byggeriets rådgivere skal tage mere ansvar

Rådgivere skal tage ansvar for mangler i projektmaterialet, så bygherrer ikke risikerer budgetter, der skrider. Eller overtagelse af halvfærdige arbejder. KTC sidder med i udvalget, der arbejder på en revision af aftalesystemet for bygge- og anlægsopgaver.

Det danske system for indgåelse af aftaler om bygge- og anlægsopgaver er 25 år gammelt. Aftalesystemet danner fælles ramme om al professionel bygge- og anlægsvirksomhed. Desværre er systemet ikke længere tidssvarende, og virker som en barriere for hele branchens udvikling. For bygherrer betyder det problemer med kvalitet, styring af tidsplaner og budgetter samt dårligt samarbejde og for mange konflikter.

Derfor var det glædeligt, at der i 2014 nedsattes et udvalg med et kommissorium for en revision af branchens frivillige standardaftaledokumenter, som i dag har navnene AB92, ABT93 og ABR89. Et af de helt store mål for arbejdet er at skabe et grundlag for større budgetsikkerhed i byggeprojekterne. Gennem de seneste årtier har bygherrerne oplevet, at de uforudsete udgifter i projekterne er steget meget. Typisk på grund af mangler i projektmaterialet fra ingeniøren eller arkitektens side, eller fordi ekstraarbejder opdages langt henne i processen, og det bliver for sent eller dyrt at prioritere anderledes.

For bl.a. at komme disse områder til livs har det været vigtigt for de kommunale bygherrer at få opdaterede principper indarbejdet i det nye aftalesystem:

Stærkere incitamenter ift. at undgå projektmangler i rådgiverens materiale, så bygherren slipper for de mange ekstraregninger.
Indførelse af forpligtende projektgennemgang, så entreprenøren siger fra tidligt ved huller i projektmaterialet.
Krav til større præcision, når entreprenøren rejser ekstrakrav ifm. ændringsarbejder.
Krav til bedre aflevering og hurtigere afhjælpning af mangler, så bygherren undgår afledte udgifter ved overtagelse af halvfærdige arbejder.
Bedre og hurtigere konfliktløsning, så der kommer færre af de langvarige og dyre voldgiftssager.

Incitament til færre mangler

Vi har som kommunale bygherrer behov for at kende det endelige budget og være sikre på, at det holder. Desværre oplever vi ofte, det er svært at opnå, hvilket ofte kan tilskrives mangler i projektmaterialet.

Projektmangler opdages ofte først efter, at der er indgået aftale med en entreprenør. Og når det mangelfulde projektmateriale først erkendes sent, fratager det bygherrerne muligheden for med rettidig omhu at korrigere projektindholdet i forhold til de givne budgetter. Det medfører som oftest uforudsete udgifter, indkøb der ikke kan konkurrenceudsættes samt tids- og kvalitetsmæssige tab.

Som praksis er i aftalesystemet i dag, har rådgiverne ikke et stærkt nok incitament til at mindske omfanget af projektmangler. Projektmangler betyder ekstra opgaver til entreprenøren, som bygherren skal dække, hvorimod rådgiveren går fri. Ræsonnementet, er at arbejdet jo skulle gøres alligevel.

I revisionsarbejdet vil vi fra KLs side bl.a. fokusere på at få skabt balance i incitamentsstrukturen, således at mængden af projektmangler nedbringes. Ansvaret for projektmangler må og skal ligge hos rådgiverne og incitamentsstrukturen bør understøtte, at rådgiverne i højere grad løfter ansvaret.

Det skaber ikke den fornødne balance i aftalen, at rådgiver skal foretage vederlagsfri omprojektering. Der bør være en videregående konsekvens for rådgiveren, som eksempelvis kunne være et forholdsmæssigt afslag i honoraret – kombineret med en erstatning svarende til den ekstra omkostning, som skyldes den manglende konkurrence på ekstrakravet.

Case 1: Rådgiverens projektmangler koster bygherren dyrt

En totalrådgiver har udarbejdet et hovedprojekt og udbudt det i fagentreprise for en kommunal bygherre. I forbindelse med hovedprojekteringen blev det besluttet at flytte bundopbygningen under udendørs belægninger fra gartnerentreprisen til jordentreprisen. Rådgiveren skrev dog kun bundopbygningen ud af gartnerentreprisebeskrivelsen, men glemte at skrive den ind i jordentreprisebeskrivelsen. Manglen har en karakter, som det ikke kan forventes, at bygherren kunne gennemskue ved projektgennemgang. Manglen medførte en merudgift på 300.000 kr. svarende til 1,5 pct. af de samlede entrepriseudgifter.

Case 2: Fejl i tilbudslisten medfører omudbud og ekstrakrav

En kommunal bygherre har i forbindelse med et større nedrivningsprojekt indgået aftale med rådgiver om at udarbejde miljørapport og udbudsmateriale, føre tilsyn og deltage i byggemøder.

I forbindelse med udbuddet viste der sig så graverende fejl i tilbudslisten, at flere af de bydende entreprenører finder det nødvendigt at true med at indbringe sagen for Klagenævnet, og udbuddet bliver trukket tilbage og genudbudt til samme kreds.

Efter andet udbud indgiver den vindende entreprenør en klage, da han har nedsat prisen for at vinde igen – og kræver derfor erstatning for sit manglende dækningsbidrag.

Endvidere konstateres der efter kontraktindgåelse væsentlige fejl i miljørapporten, der resulterer i anseelige ekstrakrav fra entreprenøren. Rådgiveren deltager i gennemgang af ekstrakrav og forhandlinger, men hviler i, at bygherren alligevel skulle betale for ydelsen.

Budgetsikkerhed og ekstraarbejder

Vi oplever som bygherrer at anseelige ekstrakrav fra en entreprenør kan komme meget sent i projektet. Der er eksempler på, at de kommer lang tid efter, at en bygning står færdig og er taget i brug. "Claims management" er blevet en disciplin hos flere entreprenører. En disciplin der skaber en uheldig ubalance i forholdet mellem entreprenører og bygherrer, da bygherrerne ikke får rettidigt kendskab til ekstrakravene.

Det hindrer i mange tilfælde økonomistyringen hos bygherren og fører i praksis ligeledes til uenighed om prissætningen af ekstraarbejdet.

Der er behov for at få skabt balance i AB-systemet, så vi som bygherrer får bedre mulighed for at foretage den nødvendige og rettidige omdisponering i projektet samt de økonomiske prioriteringer i tide, hvilket selvfølgelig ikke kan ske efter at projektet er afsluttet.

Et fremtidigt AB-system bør imødekomme det behov. En del af løsningen kan være nogle formkrav til advisering af bygherren – skriftlighed, rettighed og lignende. Samtidig skal man se på konsekvenserne for entreprenøren af manglende overholdelse af kravene.

Case 3: Entreprenør fremsætter store ”gemte” ekstrakrav for sent

Et kommunalt institutionsbyggeri er opdelt i etaper med successiv aflevering, og ibrugtagelse er 80 pct. færdig, da entreprenøren fremsætter ”gemte” ekstrakrav helt tilbage fra byggeriets første etaper. Det er ekstrakrav svarende til 15 pct. af den samlede anlægssum, hvilket efterlader bygherren med 5 pct. af sin anlægssum til at realisere de resterende 20 pct. af projektet.

Grundet den fremskredne udførelse efterlader det reelt ikke bygherren med nogen mulighed for at prioritere i projektet. Standsning er ikke en mulighed, da kapacitetsudbygningen på det pågældende institutionsområde er akut.

Mangler ved aflevering og afhjælpning

I byggeriet er det almindeligt, at det endelige produkt ikke står helt færdigt, når projektet afsluttes. Ofte er niveauet af fejl og mangler urimeligt, og det tager lang tid at få manglerne afhjulpet – måske endda lang tid efter at bygningen er taget i brug. Det betyder, at beboere eller brugere generes, og at bygherren må bruge tid, kræfter og penge på at afbøde skadevirkningerne. Fx ved at finde alternative lokaler med kort varsel eller at skulle kompensere brugerne, fordi ventilationen ikke fungerer, eller der er andre ting i vejen.

Vi mener, det skal være lettere for bygherren at afvise en aflevering. Det såkaldte væsentlighedskrav, der skal være opfyldt, for at bygherrer kan afvise en aflevering, skal også omfatte mængden af fejl og mangler. Samtidig skal man på forhånd kunne opstille absolutte krav til udvalgte dele af afleveringen (fx at KS- og driftsmateriale skal være klar på afleveringstidspunktet).

Derudover skal der skabes stærkere incitamenter til hurtig afhjælpning af mangler, fx ved senere nedskrivning af garantier eller tilbagehold af betalinger indtil, der er mangelfrit.

Case 4: Uenighed om aflevering trækker ud og giver ekstraregning for bygherren

Ved afleveringsforretningen på kommunale plejeboliger påpeges, at det anvendte belægningsmateriale ikke svarer til det i udbuddet krævede. Entreprenøren, der fastholder at materialet er korrekt, bliver følgelig bedt om at dokumentere materialets beskaffenhed.

Entreprenøren trækker dokumentationsprocessen i langdrag i en grad, der tvinger bygherren til selv at foranstalte ny belægning for at sikre, at beboerne kan komme frem til deres boliger – og derved f.eks. undgå ekstra genhusnings- og flytteomkostninger samt store gener for de berørte borgere.

Repræsentation i udvalget

Henrik Rudfeld, specialkonsulent og projektleder fra Aarhus Kommune, repræsenterer KL i arbejdet med at revidere byggeriets aftalesystem. Han er udpeget af KTCs Faggruppe for Ejendomsdrift til at repræsentere kommunerne i forhandlingerne, hvor han arbejder tæt sammen med Bygherreforeningen og udvalgets øvrige bygherrerepræsentanter.

Fakta

Den 22. november 2014 blev byggeriets parter enige om kommissoriet for revisionen af byggebranchens frivillige standardaftaledokumenter – bestående af AB92, ABT93 og ABR89 – også kaldet AB-systemet. Et udvalg med sekretariatsbistand fra Trafik- og Byggestyrelsen blev efterfølgende nedsat. I udvalget er nedenstående organisationer repræsenteret:

Boligselskabernes Landsforening
Bygherreforeningen
Bygningsstyrelsen
Danske Arkitektvirksomheder
Dansk Byggeri
Dansk industri
Danske Regioner
Foreningen af Rådgivende Ingeniører
Kommunernes Landsforening
Kooperationen
Håndværksrådet
TEKNIQ
Vejdirektoratet
Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed

I kommissoriet for udvalgets arbejde står bl.a., at "hovedformålet med revisionen af AB-systemet er at skabe et aftalegrundlag, som kan håndtere den udvikling såvel teknisk, kompetencefordelingsmæssigt som procesmæssigt, som finder sted i byggebranchen. Samtidig skal aftalegrundlaget være fremtidssikret til imødekommelse af branchens udvikling også i fremtiden. Herudover skal revisionen medvirke til at fremme produktivitet og konkurrence i byggebranchen, herunder også konkurrence med udenlandske parter, samt mindske tvister og konflikter for herved at fremme en generel effektivisering og produktivitetsstigning i Danmark. Revisionsarbejdet skal tillige tilgodese anvendelse af principper om totaløkonomi i byggeopgaver og -projekter."

Endvidere står der: "AB-aftalerne er agreed documents. Revisionsarbejdet hviler derfor på, at byggeriets parter skal nå til fuld enighed om indholdet af AB-systemet" samt: "Byggeriets parter har til hensigt at anvende AB-systemet i sin helhed. Fravigelse fra AB-systemet kan udelukkende ske i tilfælde, hvor fravigelse er velbegrundet og nødvendig for indgåelse af aftalen."

Revisionsarbejdet startede i juni 2015, og det nye aftalesystem forventes klart i maj 2018.

Foto øvest: Knud Erik Christensen

Log ind for at kommentere

Forfatter(e)

Specialkonsulent og projektleder

Henrik Rudfeld

Aarhus Kommune

Chefkonsulent

Eske Groes

Kommunernes Landsforening

Bragt i

Teknik & Miljø - Januar 2017

Faglige emner

Byg og Bolig

Høringer der mangler dine svare

Mine høringer

TEST høring som er ny